Parcelas y licencias: dónde y cómo construir tu villa
La parcela es la decisión que más condiciona el coste y el resultado, y la única que no se puede corregir después. Te ayudamos a elegirla y a obtener la licencia.
Comprar terreno para construir una casa es el momento en el que se ganan o se pierden más metros, más luz y más dinero. Dos parcelas del mismo precio en la misma urbanización pueden permitir 400 o 650 m² construidos, tener orientación norte o sur, o esconder una roca que cuesta 80.000 € excavar.
Antes de que compres, estudiamos la parcela: normativa aplicable, edificabilidad y ocupación reales, retranqueos, altura permitida, pendiente, orientación solar, accesos, servicios (agua, saneamiento, electricidad, fibra), servidumbres, afecciones (costas, carreteras, cauces) y un anteproyecto de implantación. Con eso decides con datos.
Lo que cambia con Limina House
Estudio de parcela
Informe en 10 días laborables con normativa, edificabilidad, riesgos y una primera implantación. Antes de firmar arras.
Búsqueda dirigida
Si no tienes parcela, definimos contigo los criterios y evaluamos las que aparezcan en la zona que prefieras, en España o fuera.
Licencia gestionada
Proyecto básico, consultas previas con el ayuntamiento, subsanaciones y seguimiento hasta la concesión. También cédulas y certificados urbanísticos.
¿Qué hay que comprobar antes de comprar una parcela?
Primero la clasificación del suelo: solo el suelo urbano consolidado permite construir sin trámites previos; el urbanizable exige desarrollo y el rústico, salvo excepciones autonómicas, no permite una vivienda nueva. Después, los parámetros de la ordenanza: edificabilidad (m² construibles por m² de parcela), ocupación, altura y plantas, retranqueos a linderos y a vial, y parcela mínima.
Luego, lo físico: pendiente (por encima del 30 % encarece cimentación y accesos), tipo de terreno (roca, arcilla, relleno), nivel freático, orientación, vistas y vientos. Y por último las afecciones: servidumbres de paso, líneas eléctricas, Ley de Costas, carreteras, cauces, zonas inundables y protecciones ambientales o patrimoniales. Cada punto se documenta en el informe.
¿Cuánto tarda la licencia de obra de una villa?
Entre 4 y 12 meses según el ayuntamiento, y hasta 18 en algunos municipios de Baleares y de la costa. El plazo legal suele ser de 3 meses, pero en la práctica depende de la carga del servicio técnico municipal y de los informes sectoriales que hagan falta (costas, carreteras, medio ambiente). Se acorta con consultas previas, un proyecto básico sin indefiniciones y respuesta inmediata a los requerimientos.
¿Qué cuesta la licencia?
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) está entre el 2 y el 4 % del presupuesto de ejecución material según el municipio, más la tasa de licencia (normalmente entre el 0,5 y el 1,5 %). Para una obra de 2 millones de euros, entre 50.000 y 110.000 € en total. Se pagan al solicitar y al conceder la licencia.
¿Tu proyecto encaja? Cuéntanoslo.
Consulta privadaZonas donde más proyectos estudiamos
No es una lista cerrada: si tu parcela está en otro sitio, cuéntanoslo.
Costa Blanca
Jávea, Moraira, Benissa, Altea y Dénia. Parcelas con orientación sur y vistas al Mediterráneo; normativa municipal muy distinta entre términos vecinos.
Costa del Sol
Marbella, Benahavís, Estepona y Sotogrande. Urbanizaciones consolidadas con reglas de comunidad propias además de la licencia municipal.
Baleares
Mallorca, Ibiza y Menorca. Suelo escaso, plazos de licencia largos y logística insular que hay que planificar desde el primer día.
Madrid y alrededores
La Moraleja, Pozuelo, Boadilla y la sierra. Villas de uso principal, con más peso de la eficiencia energética y la domótica.
Norte de España
País Vasco, Cantabria, Asturias y Galicia. Clima húmedo, pendientes y suelo rústico: la envolvente y la cimentación mandan.
Portugal y sur de Francia
Algarve, Lisboa, Costa Azul y Occitania. Se estudia caso a caso con equipo técnico local para licencias y dirección de obra.
Entendemos el lujo como atención: una distribución que acompaña tu día a día, la luz que transforma una estancia y la tranquilidad de saber que cada decisión tiene un propósito.
Preguntas sobre parcelas y licencias
¿Se puede construir una villa en suelo rústico?
Como norma general, no una vivienda nueva. Algunas comunidades permiten vivienda vinculada a explotación agraria o rehabilitación de edificaciones existentes con condiciones. Lo comprobamos en cada caso antes de que compres.
¿Qué es la edificabilidad de una parcela?
Los metros cuadrados construibles por cada metro cuadrado de parcela, fijados por el plan municipal. Con 0,3 m²/m² en una parcela de 2.000 m² puedes construir 600 m² (los sótanos suelen no computar, con condiciones).
¿Me acompañáis a ver parcelas?
Sí, en la zona que estés estudiando. La visita conjunta con el estudio urbanístico previo evita descartar parcelas buenas y enamorarse de parcelas malas.
¿Gestionáis licencias fuera de España?
En Portugal y Francia trabajamos con técnicos locales colegiados para el proyecto y la licencia; la coordinación y el estudio de viabilidad se hacen desde Limina House.
Te decimos qué se puede construir
Estudio urbanístico, edificabilidad, riesgos del terreno y una primera cifra por metro cuadrado. Antes de dibujar y antes de firmar.
Consulta privadaEvaluamos parcelas contigo
Definimos los criterios y estudiamos las que aparezcan en la zona que prefieras: costa, interior, Portugal o el sur de Francia.
Dónde construimosOtros servicios
Diseño y arquitectura
Villas dibujadas desde tu parcela, tu programa y tu forma de vivir. Sin catálogo, sin modelos repetidos.
Diseño y arquitecturaGestión de proyecto y dirección de obra
Un responsable que coordina a todos los que intervienen en tu villa, controla el presupuesto y te informa cada semana, aunque vivas a 2.000 km.
Gestión de proyectoConstrucción de villas de lujo
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