Para construir un chalet o una villa hace falta una licencia urbanística de obra mayor del ayuntamiento donde está la parcela. Es el trámite que más varía en tiempo de todo el proceso, y el que más se puede acelerar si se prepara bien.
¿Qué se presenta?
- Proyecto básico redactado por arquitecto (memoria, planos, cumplimiento de normativa urbanística y del Código Técnico).
- Estudio de gestión de residuos y, en muchos municipios, estudio geotécnico y topográfico.
- Cuestionario de estadística de edificación, hoja de encargo de dirección de obra y coordinación de seguridad.
- Justificante de pago de la tasa y autoliquidación del ICIO.
- Informes sectoriales cuando la parcela está afectada: Costas, Carreteras, Confederación Hidrográfica, Medio Ambiente, Patrimonio, Aviación Civil (cerca de aeropuertos).
El proyecto de ejecución (con estructura e instalaciones completas) se presenta antes del inicio de obra, no con la solicitud, aunque algunos ayuntamientos lo piden todo junto.
¿Cuánto tarda la licencia?
| Tipo de municipio | Plazo habitual |
|---|---|
| Interior, pequeño o mediano | 3 – 5 meses |
| Área metropolitana de Madrid o Barcelona | 5 – 9 meses |
| Costa mediterránea (Alicante, Málaga, Girona) | 6 – 10 meses |
| Baleares | 10 – 18 meses |
| Con informe de Costas u otro sectorial | + 3 – 6 meses |
El plazo legal para resolver suele ser de 3 meses, pero el silencio administrativo en licencias de obra es negativo: si no contestan, no puedes empezar.
¿Cuánto cuesta?
Dos conceptos: el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), entre el 2 y el 4 % del presupuesto de ejecución material según el municipio, y la tasa de licencia, entre el 0,5 y el 1,5 %. Para una obra de 2 millones de euros: entre 50.000 y 110.000 €. Algunos ayuntamientos exigen además un aval por reposición de aceras y servicios.
Cuatro cosas que aceleran el expediente
- Consulta previa. Una reunión con el técnico municipal antes de presentar el proyecto evita el 80 % de los requerimientos.
- Proyecto sin indefiniciones. Cada requerimiento de subsanación cuesta entre 1 y 3 meses. Un proyecto básico completo y bien justificado es la mejor inversión.
- Informes sectoriales pedidos en paralelo. Si sabes que hace falta Costas, se solicita a la vez, no cuando lo pida el ayuntamiento.
- Respuesta en 48 horas. Cada requerimiento contestado el mismo día en que llega; los expedientes se atascan en las bandejas de entrada, no en las mesas.
Después de la licencia
Comunicación de inicio de obra, licencia de ocupación de vía pública si hace falta, y al terminar, licencia de primera ocupación (o declaración responsable, según municipio), que es la que permite contratar suministros definitivos y escriturar la obra nueva.
La gestión completa de la licencia forma parte del servicio de parcelas y licencias y de la gestión de proyecto. Si tienes una parcela y quieres saber cuánto tardaría tu ayuntamiento, pregúntanoslo en la consulta privada. Para el calendario completo, lee cuánto se tarda en construir una villa.
Preguntas relacionadas
¿Puedo empezar la obra antes de tener la licencia?
No. Construir sin licencia es una infracción urbanística grave que puede terminar en orden de demolición. Lo que sí se puede hacer sin licencia de obra mayor es el geotécnico, el topográfico y, con licencia menor, el vallado.
¿Qué es una cédula urbanística?
Un certificado del ayuntamiento con la clasificación, calificación y parámetros edificatorios de una parcela concreta. Cuesta entre 50 y 300 € y es lo primero que se pide antes de comprar.
¿Necesito licencia para una casa prefabricada?
Sí, exactamente la misma que para una casa de obra tradicional si va anclada al terreno y se destina a vivienda. La palabra "prefabricada" no cambia la normativa urbanística.
